Jak zmienia się liczba mieszkań należących do gmin? Czy są regiony gdzie budownictwo społeczne cieszy się większym zainteresowaniem? I jak te fakty mają się do konstytucyjnej zasady sprawiedliwości społecznej?

Zaczniemy z grubej rury. Artykuł drugi polskiej Konstytucji mówi:

Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej.

Rozumienie tego czym jest sprawiedliwość społeczna ewoluuje w czasie. Jest ona płynna i zależy od percepcji społeczeństwa, a także percepcji Trybunału Konstytucyjnego, którego orzeczenia przecież również nie są niezmienne.

Niemniej na pewno jest częścią tego pojęcia pewne poczucie jedności, solidarności z pozostałymi członkami społeczności i państwa. A ponieważ posiadanie godnego, cokolwiek by to nie oznaczało, miejsca do życia jest podstawową potrzeba ludzką, polityka mieszkaniowa jest częścią polityki mającej wprowadzać społeczną sprawiedliwość.

Dzieje się to rzecz jasna na wiele sposobów. W ostatnich 30 latach główny nacisk kładziony był na pomocy w nabyciu mieszkania. Poprzedni system, tj. socjalizm, znacznie częściej ,,użyczał" zasobów obywatelom w zamian za czynsz. Kapitał był społeczny.

Tyle słowem wstępu. Przejdźmy do danych!

Na pierwszy rzut oka widać duże różnice pomiędzy regionami. Na wschodzie mieszkania gminne występują nawet kilkadziesiąt razy rzadziej niż na zachodzie.

Po drugie, nie jest to bynajmniej podział na zabory, chociaż nie jest od niego odległy. Wydaje się, że wpływ miały dwa wydarzenia historyczne:

  • industrializacja. Dlatego Zagłębie i Łódzkie ma dużo mieszkań komunalnych, mimo że reszta kongresówki wypada blado.
  • ziemie odzyskane. Szczególnie widać to na Mazurach, gdzie mimo terenów wiejskich jest, a przynajmniej do niedawna było, bardzo dużo mieszkań komunalnych.

Po trzecie, w ciągu niespełna 20 lat liczba mieszkań komunalnych drastycznie zmalała. Np. w Grudziądzu siedmiokrotnie, we Wrocławiu o 40%, w Warszawie o 20%. Jest to wynikiem sprzezdaży mieszkań obecnie je zamieszkującym lokatorom z dużymi bonifikatami. Ta ,,wyprzedaż majątku", nie jest rzecz jasna jednoznaczna, na co wskazują na przykład władze Krakowa, który pozbył się 30% swoich zasobów w 16 lat.

Okazuje się, że powiatów, które zwiększyły w tym czasie swoje zasoby jest mniej więcej 10%. W dodatku zmiany te są zwykle bardzo małe. Chlubnym wyjątkiem są… Kielce. Które posiadają dwa razy więcej mieszkań niż w 2004 roku. Chluba nieco blednie, gdyby przyjrzeć się temu wynikowej bliżej. Okazuje się, że jest to głównie wynik tego, że mieszkań komunalnych Kielce miały bardzo, bardzo mało. W takim wypadku łatwo o spektakularne wzrosty.

Ciekawy jest przypadek Piekar Śląskich. Duży wzrost liczby mieszkań na 1000 mieszańców jest w dużej mierze zasługą tego że… Piekary dosyć szybko się wyludniają.

Pozytywny akcent tej historii

Patrząc na te dane trudno o optymizm. Widać, że samorządy starają się pozbywać mieszkań, które są dla nich dużym obciążeniem finansowym. Tym samym jednak zwiększa się odsetek Polaków, którzy mogą mieć problem z kupieniem/wynajęciem mieszkania w rozsądnej cenie.

Jest jednak łyżka miodu, którą osłodzimy sobie tę historię. Są nią Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Pomysł pochodzi z połowy lat 90-tych. TBSy nie muszą być własnością gmin, ale nie udało mi się namierzyć żadnego towarzystwa, które by było prywatne. W dużym skrócie, mieszkania TBS są na wynajem. Gminy dostarczają gruntów a BGK preferencyjnych kredytów, co sprawia, że inwestycja jest tańsza. Czynsz jest wyższy niż w mieszkaniach komunalnych, ale znacznie niższy niż na rynku (np. w Poznaniu 11 złotych vs 60 złotych za metr kwadratowy).

Mieszkań TBS jest o rząd wielkości mniej niż komunalnych. Niemniej jednak ich liczba wzrasta. Jak widać regionalne różnice w podejściu do mieszkalnictwa nie są wynikiem jedynie zastanej 30 lat temu infrastuktury, ale podejściem do tego wyzwania.

Jak zawsze mamy liderów, peleton i maruderów :)

Do tej pierwszej grupy zaliczmy Szczecin, Świnoujście i Płock. Warszawa wypada bardzo blado, a to tam czynsze rynkowe są przecież najwyższe. W ostatnich 16 latach dużo zainwestował Wrocław.

Podsumowanie

  1. Samorządy zdecydowanie wycofują się z zarządzania mieszkaniami - ich liczba w gminnych zasobach spadła o 30% w 16 lat. Jednocześnie przyrasta liczba mieszkań w TBS-ach, ale proces ten jest znacznie wolniejszy niż wyprzedaż mieszkań komunalnych.

  2. Wysiłki rządów przez ostatnie 15 lat nakierowane były głównie na wspomaganie budowy nowych mieszkań przez deweloperów a nie np. remonty zasobów mieszkaniowych gmin. Uzasadnieniem była duża luka mieszkaniowa czyli po prostu ich zbyt mała liczba. Niestety w mniejszym stopniu wsparto budowę mieszkań na wynajem dostępnych dla osób gorzej zarabiających, ale bynajmniej nie ubogich. Rząd PiS po nieudanej próbie aktywnej polityki związanej z wynajmem (Mieszkanie Plus) znowu wrócił do pomysłu pomagania ludziom w nabywaniu mieszkań. Impossibilizm w tej dziedzinie nie ma barw partyjnych :)

  3. Spadek liczby mieszkań socjalnych i komunalnych nie spotkał się przez wiele lat z żadnym rządowym programem mającym wesprzeć samorządy. Należy wspomnieć w tym temacie o nowym programie budownictwa socjalnego i komunalnego z roku 2021. Jego budżet wynosi miliard złotych rocznie co czyni go porównywalnym do programu wspacia kredytowego Mieszkanie dla młodych. Czy to wystarczy żeby samorządy inwestowały zamiast sprzedawać? Przekonamy się za kilka lat.